binge 文/孙步书安世懿
如果说写字楼租金代表了一个城市TO B服务业的发展水平，那么零售物业（主要是购物中心）租金则体现了一个城市TO C服务业的发展水平。
之前我们写了《看写字楼租金看中国城市排名》，今天我们来写一篇《看商场租金看中国城市排名》，数据依然来自国际五大银行之一的仲量联行（JLL）。
购物中心作为我们经常“逛街买买”的地方，服务着千家万户，其租金、空置率能够直接体现一座城市的商业活力。
01.
各城市商场租金排名
以下为仲量联行发布的2020年第三季度各主要城市优质零售物业（主要是购物中心）租金排名：
以零售租金来看，中国主要城市的购物中心经济大致可分为三个层级：
上海、广州、深圳属于第一梯队，租金均在1000元/平方米/月以上。
北京、杭州、南京属于第二梯队，租金在500-1000元/平方米/月之间。
武汉、西安、重庆、成都、天津、沈阳、青岛等地租金在200-500元/平方米/月之间。
“魔都”上海以每月1415元/平米的租金，成为中国大陆商场租金最贵的城市。这也说明魔都的民众买得起、买得起、买得起，所以商家才能负担得起如此昂贵的租金。上海作为中国第一大商业城市的称号，实至名归。
广州这座“万恶之城”的商场租金仅次于上海，为1381元/平方米，两者差距不大。能承担如此昂贵的租金，说明广州商场的赚钱能力和广州人的消费能力在全国名列前茅。
值得注意的是，北京的写字楼租金远高于上海、广州和深圳，但其商铺租金仅排在第四位。广州则恰恰相反，其写字楼租金在一线城市中最低，但其商铺租金却排在第二位，与上海的差距非常小。
这说明什么呢?广州、上海更擅长TO C服务，体现在生活性服务的繁荣，而北京、深圳更擅长TO B服务，体现在生产性服务的发达。
其中上海的均衡性比较好，比如上海既是消费中心，又是金融中心，而金融又是典型的生产性服务业（TO B），所以上海的服务业无论在To B还是To C方面都还不错。
众所周知，甲级写字楼面向的是大企业主，购物中心面向的是家庭，一般来说，大企业可以通过招商的方式快速引入，但TO C服务业需要大量的历史积累，很难快速实现。
我举个例子，比如配眼镜这种看似简单的服务业，广州荔湾区还是广东最强的，天河区和南山区就差远了。再比如，无论是餐饮密度，还是米其林餐厅数量，深圳经济再强，也无法和广州、佛山相比。
相比于就业中心、交通中心，商业中心的复制和转移更加困难，因为它确实需要较长时间的沉淀和积累。
02.
购物中心的复苏速度比办公楼更快
一般而言，购物中心的复苏速度比甲级写字楼要快。
我们对比第三季度内地十大城市甲级写字楼及购物中心租金涨幅，发现甲级写字楼租金涨幅在-9.9%（深圳）至-1.7%（南京）之间，购物中心租金涨幅则在-7.9%（武汉）至-0.2%（南京）之间。
一线城市中，广州也是甲级写字楼（-5.6%）和购物中心（-0.6%）租金跌幅最小的地区。在一线和强二线城市中，这个宝座则被南京摘得。南京是甲级写字楼（-1.7%）和购物中心（-0.2%）月租金跌幅最小的地区，是榜单上韧性最强、复苏速度最快的宝地。
我们先说一下各大城市的情况。
在上海，核心区与非核心区商场租金复苏情况差异较大，核心商圈零售物业首层租金环比上涨0.2%至48.6元/平方米/天，非核心商圈整体首层租金环比下跌1.9%至18.9元/平方米/天。
广州的复苏更为全面，三季度市区和郊区的租金降幅均有所收窄。仲量联行的报告指出，广州核心区部分优质购物中心租金实现环比上涨，郊区大部分购物中心出租率有所提升，业主在租金谈判中也更为强硬。
深圳商场租金下行压力有所缓解，第三季度深圳优质零售物业首层租金出现小幅下滑，但跌幅较上季度有所收窄，同时由于部分商场经营状况持续稳定，议价空间不大，租金水平与第二季度基本持平。
由于空置压力持续，第三季度北京商场租金进一步下跌，其中市区市场租金环比下跌3.3%，郊区市场租金同样呈现下降趋势，环比下跌3.4%。
03.
各城市商场空置率排名
空置率也是商场的一大痛点，近年来不少商场面临租金下滑、商户撤离的困境。
以下为内地主要城市优质零售物业（主要是商场）空置率排名：
众所周知，广州甲级写字楼的空置率是全国最低的，这次我们发现广州的商场空置率也是全国最低的，仅为6.2%，低于写字楼（10.2%）。
而且广州本季度的新能源供应量领先全国各大城市，在大量新能源注入的情况下，广州能够很好的消化，并维持全国最低的空置率，可见广州市场巨大的消费潜力。
南京的空置率仅次于广州，约为6.7%，紧随其后的是杭州，其空置率紧随南京之后，略有上升，为6.8%。
第三季度，内地20个主要城市优质零售物业市场平均空置率为9.7%，环比上涨0.1个百分点，同比上涨2.0个百分点。
虽然环比、同比均有小幅增长，但主要得益于新项目入市激增，第三季度我国内地零售物业市场迎来疫情后首次集中供应，20个主要城市优质零售物业市场新增供应近160万平方米，为去年同期的70%，推升总存量至1.13亿平方米。
购物中心稳步复苏的背后，市场偏好正在悄然发生改变。
一个有趣的现象是，除了传统主力——餐饮，几乎每个城市的新主力租户都是新能源汽车、茶饮咖啡、高端奢侈品、国货美妆，它们占据了疫情后绝大部分租房需求，极大刺激了市场复苏。
不过，在疫情冲击下，各大城市商场空置率仍有可能继续上升。仲量联行此前预测，2020年内地零售物业净吸纳量或创近12年来新低，空置率将升至10%左右，为2008年以来第二高水平，仅次于2017年。
当然，疫情之下能维持这个空置率已经很不错了，要知道甲级写字楼的空置率动辄都在20%以上，相比于写字楼巨大的供应量，商场的供应量相对较少。
04.
哪个城市拥有50亿元以上购物中心最多？
根据新商网和朋友汇的数据，我们还找到了一份全国商场销售排行榜。
2019年，全国主要城市21家商场销售额突破50亿元。
需要注意的是，这里统计的是购物中心，而不是百货商场，因为百货商场的业态和规模比较单一，而购物中心是集百货、租赁、餐饮、休闲、娱乐、各类体验式消费等为一体的多业态商业模式，因此购物中心更能体现一个城市的商业活力和人气指数。
以下为重点城市年销售额超50亿元商场排名：
数据来源：新商网、朋友汇 注：本次盘点中，新商网&朋友汇将北京新光SKP、长春欧亚、长春卓展、上海八佰伴、西安赛格、杭州大厦等商场归类为百货或百货购物中心项目，因此未在排名中出现。
从上图可以看出，全国年销售额超百亿的商场仅有两家，一家是南京德基广场（112.4亿），另一家是北京国贸商城（110亿+）。如果算上百货商场，全国年销售额超百亿的项目仅有四家，分别是北京SKP（150亿+）、南京德基广场、北京国贸商城、杭州大厦（105亿）。
若以50亿销售额作为高端消费中心的起跑线，那么全国至少有21个项目达到这一目标，其中长沙、杭州、沈阳、宁波、郑州、深圳、南京各1个，武汉2个，成都2个，广州3个，北京3个，上海4个。
上海、北京、广州均处于第一线，体现出一线城市强大的消费实力。
成都有2家企业上榜，彰显了成都强大的消费能力和强劲的商业活力。
广州的这三家购物中心均位于天河区，且都在天河路商圈内，三家购物中心彼此距离很近，大概相隔600米左右，由此可见广州在商业层面绝对是单中心结构。
其中，天河城作为中国（大陆）购物中心的“鼻祖”，发展至今从未衰落，除了天河城、正佳广场、太古汇三大购物中心外，天河路商圈还有天环广场、正佳广场、时尚天河、大都会百货、维多利亚、摩登百货、天誉商场等众多大型商场或镇级百货，规模和密度均为全国之最。
和广州相比，深圳仅有罗湖区的万象城进入TOP21，可见深圳的商业较为分散，没有广州那么集中。
此外，北京有3家购物中心，分别位于国贸、三里屯和海淀区；上海有4家购物中心，分别位于浦东、静安、普陀和杨浦区，各占据各自区域的主导地位。
可以说，上海的商业均衡性是一线城市中最好的，广州的商业集中度和繁华度也是一线城市中最高的。
微信扫一扫打赏
支付宝扫一扫打赏
用户评论
这个榜单挺客观，我也觉得上海和广州的商场确实更注重消费体验，很多品牌店都选在这些地方，想买东西方便啊
有7位网友表示赞同！
北京、深圳这种大城市也需要多些To C的商场，有时候想要好好逛街购物太过于困难了，现在都是各种办公楼。
有20位网友表示赞同！
完全同意！北京就应该多一些像上海广州那种风格的商场，现在感觉很多都是功能性，氛围不够好。
有8位网友表示赞同！
话说回来，To B市场也庞大啊，这些城市本身就是经济中心，很多商务人士选择就在附近办公和生活。
有9位网友表示赞同！
排行榜这个标准太主观了，“偏向”定义是什么？我觉得每个城市的商场都有其特色，没必要排名比较
有17位网友表示赞同！
广州市中心的购物环境真的不错，各种品牌店铺应有尽有，而且环境布置得也很高级，逛起来很舒服。
有8位网友表示赞同！
我可算见识到了！原来还有这种分析，我一直觉得各大城市商场的定位不同，现在看这个排名更印证了我的想法
有17位网友表示赞同！
我觉得这个定义有些模糊，比如杭州的商场不就是To C为主吗？怎么不在榜单上呢？
有17位网友表示赞同！
哎，希望这些大城市能多考虑大众的需求，开一些适合年轻人逛街休闲消费的商场，不要都偏向高档商务型了。
有7位网友表示赞同！
对啊，我每次到北京购物就是这种感觉！太商业化了，缺乏逛街娱乐的功能，还是上海广州更放松有趣。
有13位网友表示赞同！
文章分析很全面，对各城市商场的特点总结得很到位，特别是对于To C和To B的区分很有说服力。
有10位网友表示赞同！
这个排名只是提供了一个参考角度吧，每个人的消费习惯不同，喜欢逛什么样的商场也会有区别。
有15位网友表示赞同！
我觉得上海和广州的商场更精致一些，品牌和装修都比较时尚，适合拍照打卡，北京深圳的感觉偏简约干练。
有19位网友表示赞同！
这个排行榜让我明白了一个道理：每个城市都拥有独有的商业生态系统，需要根据自身特点发展才更具可持续性
有15位网友表示赞同！
我觉得排名挺准确的，毕竟上海和广州以消费为主营，而北京深圳更加注重商务交易，商场风格自然会有区别。
有12位网友表示赞同！
我特别喜欢逛老式购物街那种热闹的氛围，这个排名完全没考虑到这种需求啊!
有12位网友表示赞同！
文章提到的“偏向”这个词语有点抽象，希望给出更具体的商品类别或消费群体划分
有12位网友表示赞同！
个人觉得这些城市商场都各有千秋，没有必要去比较哪个更好，毕竟购物是一种休闲娱乐活动，开心最重要！
有13位网友表示赞同！